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「中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方」を読んで中古マンション市場について調べた

最近、周りでは新生活のためにマンションを買う人が何人かいる一方、巷では不動産市場がバブルだと騒がれている。個人的にマンションを買う予定なんて全くないのだけど、そういった消費者心理と市場のギャップに興味がでたので、「中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方」を読みつつ、中古マンションについて少し調べてみた。

中古マンション本当にかしこい買い方・選び方

中古マンション本当にかしこい買い方・選び方

マンション価格はほぼ土地で決まる

特にマンション価格についての話で読んでいて個人的に面白かった点を抜粋した。

  • マンション選びは立地が8割。値上がり期待なら再開発エリア、価格が下落しにくいのは昔からの住宅地エリア
  • ブランドエリア(麻布、青山など)にあるマンションは中古でも価格が下落しにくく、ヴィンテージマンションと呼ばれる
  • 購入検討エリアの過去の取引事例を REINS Market Information で調べることでマンションの相場観がわかる
  • エリアを見る際には国交省ハザードマップや登記簿を使って液状化や土壌汚染のリスクを確認
  • 新築マンションが多く建設されるエリアでは、価格競争の結果、割安な価格で中古マンションが売られるケースがある
  • 中古マンションは売り主が個人なので値付けがバラバラ。なかには価格が割安な激レア物件も存在する
  • 日本は諸外国と比べて新築物件好きで、85%以上が新築物件を購入するが、一般に新築物件は新築でなくなった途端2割価格が下落する

というように、基本的には土地を上手く選ぶことが大切なのだとわかった。

ちなみにマンションの買い方についても、ネット系銀行(ソニー銀行、楽天銀行、新生銀行等)の金利はメガバンクの金利よりも安いとか、マンション購入の際には手数料(仲介手数料、登記費用、保証料、保険代等)だけで最低限150万円〜200万円の費用がかかる、などの話が面白かったので本を読んでみると良い。

中古マンションの値段は過去の成約事例が参考にされる

中古マンションの場合は基本的に、売主に仲介を依頼された不動産会社が物件の査定をし、その査定金額、いわゆる売買評価価格をもとに売り出し価格を決定します。売買評価価格の決定には、当該マンションの、過去の売買の成約事例を参考にします。

中古マンションの価格はどうやって決まる? [中古マンション] All About

ということで、基本的にはマンションの過去の成約事例が元になる。土地の価格をベースにしつつも、買う人がいれば売り出し価格は引き上げられるので、価格は上昇しやすい(=バブルにもなりやすい)構造になっていると言えそう。

実際にマンションの値段はあがっているのか

少し調べた感じだと、以下のようなサイトでマンションの市況レポートがだされているので参考にできる。

上記のサイトから、最近の市況レポートからデータを少し引用すると、

f:id:Kechol:20170207002259p:plain http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2017/01/59e85fe738d33fd27363ae1f26e7b926.pdf

国交省の不動産価格指数では、南関東(首都圏)の不動産価格は2013年頃からマンション価格が大幅に上昇してきている。

実際に中古マンションの価格はというと、過去10年では一番高くなっている。

f:id:Kechol:20170207003127p:plain http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c2016.pdf

2008年でミニバブルと呼ばれたそうなので、それを考えると今の状況はバブルと言って良いのかもしれない。

中古マンションの価格上昇はいつまで続きそうなのか

基本的に価格の上昇というのは買う人がいる間は続くので、在庫件数と成約件数をウォッチするのが良いと思う。

f:id:Kechol:20170207004700p:plain http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201612_summary.pdf

REINSの市況レポートでは、在庫は伸びていて成約件数も落ち込んではいないので、足元は大丈夫そう。(知らんけど)

また、特に投資用のマンションでは、空室が続いてオーナーのマンション経営ができなくなるケースが増えるとマンションが安い値段で売られるようになり、全体の価格も下がるはずなので、マンションの空室率を確認するのも良いかもしれない。見える!賃貸経営 | HOME'S不動産投資 ではマンションの空室率を地域ごとに確認できる。

消費者心理としては、マンションローンの金利が上昇すれば契約する人が少なくなる。そういう意味では、大手銀行がローン金利を利上げを発表したりしているので、早ければ今年にも潮目が変わってくるかもしれない。銀行の金利は日銀の金融政策に左右されるので、今後の金融政策会合の結果にも注目しておく必要がある。


ということで中古マンションについて調べた。お金を貯めて10年後くらいに見返したい。